Fideicomiso oder Firma? Wie wir als Ausländer wirklich Land in Mexiko gekauft haben

Sobald man beim Grundstückskauf in Mexiko in Küstennähe landet, fällt sehr schnell ein Wort: Fideicomiso. In den meisten Ratgebern klingt das nach einer einfachen Formel. In der Praxis ist es das nicht immer – das haben wir bei unserem eigenen Grundstückskauf in Baja California Sur gelernt. Wir haben uns am Ende nicht für ein klassisches Fideicomiso, sondern für eine mexikanische Gesellschaft entschieden. Warum, erzählen wir euch in diesem Beitrag – zusammen mit dem, was wir über Landtitel, Ejido-Land und die Wahl des richtigen Anwalts gelernt haben.

Vorab ein wichtiger Hinweis: Wir sind keine Anwälte. Wir teilen unsere eigenen Erfahrungen und das, was wir uns bei unserem Grundstückskauf angeeignet haben – nicht mehr und nicht weniger.

Warum man in Mexiko nicht einfach jedes Grundstück kaufen kann

Die mexikanische Verfassung schränkt in der sogenannten Zona Restringida ein, wie Ausländer Land besitzen dürfen. Diese Zone umfasst alles innerhalb von 50 Kilometern zur Küste und 100 Kilometern zur Landesgrenze – und betrifft damit praktisch die gesamte Baja California Sur. Die Regel stammt aus einer Zeit, in der Mexiko seine Grenz- und Küstengebiete vor ausländischem Zugriff schützen wollte, und gilt bis heute.

Wichtig ist dabei, genau hinzuschauen, worum es eigentlich geht: Ausländer dürfen innerhalb der Zona Restringida kein privates Wohngrundstück direkt auf den eigenen Namen eintragen lassen. Das heißt aber nicht, dass Ausländer dort generell kein Land halten können. Es gibt im Wesentlichen zwei rechtliche Wege:

• das Fideicomiso, ein Treuhandmodell über eine mexikanische Bank, gedacht vor allem für die private, wohnliche Nutzung
• eine mexikanische Gesellschaft, die unter bestimmten Voraussetzungen auch bei touristischer oder gewerblicher Nutzung direkt Eigentümerin werden kann

Für uns bedeutete das: Bevor wir überhaupt über Preis und Grenzverlauf unseres Grundstücks verhandeln konnten, mussten wir uns mit der Frage beschäftigen, in welcher rechtlichen Struktur wir das Land überhaupt halten dürfen und wollen. Wer sich mit dem Gedanken trägt, in Mexiko ein Grundstück zu kaufen, kommt an dieser Grundsatzfrage nicht vorbei – egal ob es um ein kleines Wohngrundstück oder, wie bei uns, um eine größere Fläche in den Bergen am Pazifik geht.

Das Fideicomiso – die klassische Lösung für Ausländer

Das Fideicomiso ist die bekannteste und meistgenutzte Lösung für Ausländer, die in der Küstenzone Mexikos ein Grundstück kaufen möchten. Dabei hält eine mexikanische Bank das Land treuhänderisch, ihr seid als Begünstigte eingetragen und habt praktisch alle Rechte, die auch echte Eigentümer hätten: nutzen, vermieten, umbauen, verkaufen und vererben.

Der Treuhandvertrag läuft zunächst über 50 Jahre und lässt sich vor Ablauf um weitere 50 Jahre verlängern – praktisch ohne feste Obergrenze, solange die Verlängerung rechtzeitig beantragt wird. Bei den Kosten würden wir euch bewusst keine festen Zahlen als allgemeingültig nennen, denn sie unterscheiden sich je nach Bank, Grundstück und Vertrag spürbar. Rechnet grob mit ein paar tausend US-Dollar für die Einrichtung sowie mit jährlichen Gebühren, die meist im niedrigen dreistelligen bis mittleren vierstelligen Bereich liegen. Am besten holt ihr dazu aktuelle Angebote bei mehreren Banken ein, bevor ihr euch entscheidet.

Für ein klassisches Wohngrundstück in einer Siedlung oder ein Ferienhaus ist das Fideicomiso eine bewährte, gut etablierte Lösung, mit der die meisten Ausländer in Mexiko sehr gut fahren. Genau deshalb ist es auch der Standardweg, den die meisten Ratgeber zum Thema Fideicomiso Mexiko beschreiben.

Warum wir uns für eine Firma entschieden haben

Unser Fall war von Anfang an etwas anders gelagert. Wir haben kein normales Baugrundstück gekauft, sondern rund 35 Hektar Land in den Bergen am Pazifik – wilde, ursprüngliche Natur, weit weg von jeder Siedlung. Für eine Fläche dieser Größenordnung ist ein klassisches Fideicomiso, das eigentlich auf einzelne Wohngrundstücke zugeschnitten ist, nicht ohne Weiteres die passende Lösung.

Nach rechtlicher Beratung haben wir uns deshalb für den Weg über eine mexikanische Gesellschaft entschieden. Eine mexikanische Firma kann auch dann vollständig in ausländischem Besitz sein und in der Küstenzone direkt als Eigentümerin eingetragen werden, wenn die Nutzung nicht rein privat-wohnlich ist – etwa bei touristischer, land- oder forstwirtschaftlicher oder anderweitig gewerblicher Nutzung. Wichtig ist dabei die Grenze: Eine Gesellschaft darf nicht einfach dazu genutzt werden, die Fideicomiso-Pflicht für ein normales privates Wohnhaus zu umgehen. Wo genau diese Grenze im Einzelfall verläuft, ist eine Frage, die ein spezialisierter Anwalt anhand des konkreten Grundstücks und der geplanten Nutzung beurteilen muss.

Uns ist wichtig, das an dieser Stelle ganz deutlich zu sagen: Unsere Entscheidung für eine Gesellschaft war eine individuelle Lösung für unser konkretes, außergewöhnlich großes Grundstück und unsere persönliche Situation. Wir haben uns vor der Entscheidung ausführlich rechtlich beraten lassen und keine Details zu unserer Struktur erfinden wir hier auch nicht nachträglich hinzu – dafür ist unsere eigene Geschichte zu individuell. Für den Kauf eines normalen Hauses oder eines kleineren Grundstücks ist unsere Lösung kein Vorbild. Welche Eigentumsstruktur zu eurem Vorhaben passt, hängt vom Einzelfall ab und muss individuell geprüft werden – am besten gemeinsam mit einem unabhängigen Immobilienanwalt, bevor irgendein Vertrag unterschrieben wird.

Das größte Risiko beim Grundstückskauf: Ejido-Land

Wenn es um Landkauf in Mexiko als Ausländer geht, taucht früher oder später ein weiterer Begriff auf: Ejido-Land. Ejidos sind ursprünglich kommunale Agrarflächen, die nach der mexikanischen Landreform an Dorfgemeinschaften vergeben wurden. Die einzelnen Mitglieder, die Ejidatarios, erhalten für ihre Parzelle einen Certificado Parcelario. Der gibt ihnen ein Nutzungsrecht – aber das ist ausdrücklich kein Eigentum im rechtlichen Sinne. Solches Land lässt sich nicht einfach beleihen und schon gar nicht direkt an einen Ausländer verkaufen.

Das bedeutet aber nicht, dass jedes Ejido-Land automatisch wertlos oder für immer tabu ist. Über ein Verfahren namens Dominio Pleno kann Ejido-Land in echtes Privateigentum umgewandelt werden: Die Ejido-Versammlung muss das mit qualifizierter Mehrheit beschließen, anschließend wird die Parzelle beim Registro Agrario Nacional aus dem Ejido-Register gelöscht und ein regulärer Eigentumstitel ausgestellt, der wiederum im Registro Público de la Propiedad – dem öffentlichen Grundbuch – eingetragen wird. Erst danach lässt sich das Grundstück ganz normal per Escritura Pública, also notarieller Kaufurkunde, verkaufen. Dieser Prozess dauert in der Praxis oft mehrere Monate bis über ein Jahr.

Entscheidend ist deshalb nicht die pauschale Frage „Ejido oder nicht“, sondern der ganz konkrete rechtliche Status des jeweiligen Grundstücks. Genau das muss vor dem Kauf sorgfältig geprüft werden – am besten direkt beim Registro Agrario Nacional und im Grundbuch, nicht nur anhand dessen, was der Verkäufer erzählt.

Diese Warnzeichen solltet ihr ernst nehmen

• Der Preis liegt auffällig unter dem, was vergleichbare Grundstücke in der Region kosten
• Es gibt keine Escritura Pública, sondern nur informelle Papiere
• Es gibt keinen nachvollziehbaren Eintrag im Registro Público de la Propiedad
• Ihr werdet zu einer schnellen Entscheidung gedrängt, bevor ihr die Dokumente prüfen lassen konntet
• Die Ejido-Historie des Grundstücks ist unklar oder wird nur mündlich erklärt
• Es gibt offene Steuerschulden, Hypotheken oder andere Belastungen auf dem Grundstück
• Es laufen bereits Rechtsstreitigkeiten rund um das Grundstück
• Die Grundstücksgrenzen sind unklar oder es gibt keine aktuelle Vermessung
• Notwendige Bau- oder Nutzungsgenehmigungen fehlen
• Wasser- und Versorgungsmöglichkeiten wurden nicht geprüft

Je mehr dieser Punkte zutreffen, desto vorsichtiger solltet ihr sein. Keiner davon ist automatisch ein Ausschlusskriterium – aber jeder davon ist ein guter Grund, vor dem Kauf genauer hinzuschauen.

Anwalt oder Notar – wer sollte was prüfen?

In Mexiko läuft kaum ein Grundstückskauf ohne Notar – der Notario Público beurkundet den Kaufvertrag und ist für die Registrierung im Grundbuch zuständig. Was viele nicht wissen: Ein mexikanischer Notar ist in erster Linie ein neutraler, öffentlicher Beamter, kein Interessenvertreter des Käufers. Er prüft die formale Korrektheit der Urkunde, aber das ersetzt keine umfassende, unabhängige Due-Diligence-Prüfung im Sinne der Käuferseite.

Genau dafür ist ein eigener, unabhängiger Immobilienanwalt da: Er prüft Grundbucheintrag, Ejido-Historie, Vollmachten, ausstehende Steuern und Belastungen aus eurer Perspektive, bevor ihr irgendetwas unterschreibt oder Geld überweist. Unsere klare Empfehlung bleibt deshalb: Gebt lieber etwas mehr Geld für einen wirklich guten, unabhängigen Immobilienanwalt aus, als hinterher für Probleme zu zahlen, die ein sorgfältiger Blick vorher verhindert hätte.

Was wir aus unserem Grundstückskauf gelernt haben

Wir haben uns nicht einfach für ein kleines Grundstück entschieden, sondern für rund 35 Hektar Wildnis in Baja California Sur. Unser Ziel war dabei nie, die Natur zu zerstören oder das Grundstück möglichst vollständig zu bebauen. Wir möchten dort leben und gleichzeitig so viel wie möglich von der ursprünglichen Landschaft erhalten.

Für uns soll das Grundstück weiterhin Lebensraum für Tiere bleiben. Wir planen zum Beispiel Wasserstellen, damit Tiere auch in der trockenen Umgebung Zugang zu Wasser haben. Wir möchten Bäume und Pflanzen setzen, die Bienen und andere Insekten anziehen – und dadurch wiederum Vögeln und anderen Tieren neuen Lebensraum bieten.

Wir wollen nicht nur in Mexiko leben. Wir möchten der Natur und dem Ort, an dem wir leben dürfen, auch etwas zurückgeben.

Rechtlich gesehen hat uns dieser Grundstückskauf vor allem eines gezeigt: Es gibt keine Standardlösung, die für jeden passt. Ein Fideicomiso ist für die meisten Ausländer, die ein Wohnhaus oder Ferienhaus kaufen, die richtige Wahl. Für ein außergewöhnlich großes Grundstück wie unseres kann eine Gesellschaft die passendere Struktur sein – aber eben nur, wenn sie individuell auf die eigene Situation zugeschnitten und rechtlich sauber aufgesetzt ist. Wer unseren Weg nachmachen möchte, sollte deshalb nicht unsere Entscheidung kopieren, sondern denselben Schritt gehen, den wir gegangen sind: sich unabhängig beraten lassen.

Unser Fazit

Ob Fideicomiso oder Firma – am Ende geht es beim Grundstückskauf in Mexiko nicht um die eine richtige Antwort, sondern um die Antwort, die zu eurem konkreten Vorhaben passt. Wer sich mit dem Gedanken trägt, in Baja California Sur oder anderswo in Mexiko ein Grundstück zu kaufen, sollte sich vor allem drei Dinge merken: Prüft den rechtlichen Status des Grundstücks gründlich, lasst euch von einem unabhängigen Immobilienanwalt begleiten – und lasst euch nicht drängen. Wir haben uns die Zeit genommen, die wir gebraucht haben, und würden es wieder genauso machen.

Wer sehen möchte, wie unser Grundstück inzwischen aussieht und was daraus geworden ist, findet in unserem Beitrag über den Alltag auf unserem Land weitere Einblicke. Auf unserem YouTube-Kanal zeigen wir außerdem, wie der Hausbau auf genau diesem Grundstück Schritt für Schritt vorangeht.

Mehr darüber, wie es uns bei der Auswanderung nach Mexiko insgesamt ergangen ist, und warum wir uns überhaupt für die Baja California Sur entschieden haben, erzählen wir in unseren anderen Beiträgen. Und wer wissen möchte, wie unsere Nachbarn und andere Auswanderer über die Region denken, findet in Auswanderer – Fluch oder Segen für die Baja California? eine ehrliche Bestandsaufnahme.

Hinweis: Dieser Beitrag ist keine Rechtsberatung. Unsere Erfahrungen und Recherchen können eine individuelle rechtliche Beratung nicht ersetzen. Die rechtlichen Rahmenbedingungen können sich ändern und je nach Bundesstaat und konkretem Grundstück unterscheiden. Vor einem Grundstückskauf solltet ihr immer einen unabhängigen, auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt einschalten.